IPG.Estate - Апартаменты: формирование, развитие и перспективы сегмента

Отдел исследования и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка апартаментов. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate рассказывает о формировании, развитии и перспективах сегмента.

Апартаменты: формирование

2003

На Крестовском острове реализован проект «Пятый элемент» на месте ресторана «Восток». С юридической стороны участок предназначен для реализации объекта коммерческого назначения. С финансовой стороны – проект элитного класса для проживания в парке у южного пруда был более ликвиден. Ввиду этих условий в данной локации появился апарт-отель «Пятый элемент», который стал первым представителем совершенно иного формата коммерческой недвижимости, представляющий собой нежилой объект с уникальной локацией и возможностью постоянного проживания. 

2013

На рынке Санкт-Петербурга появился проект YE’S Hoshimina от ГК «Пионер», совместивший гостиничную, жилую и инвестиционную составляющие. По факту, именно с этого проекта началось формирование сегмента апартаментов в северной столице. Формат стал инвестиционной альтернативой приобретения традиционного жилья. Управляющая компания апарт-отеля YE’S Hoshimina заявляла стабильную заполняемость 85-90% в год, заявляемая доходность на момент выхода проекта на рынок прогнозировалась на уровне 9-11% годовых.

Для справки:

Проект ГК «Пионер» сформировал благоприятную среду для роста спроса на сервисные апартаменты, подходящие как для краткосрочной аренды, так и для длительного проживания. Сегмент апартаментов получил импульс для дальнейшего развития. Апартаменты стали развиваться в двух основных направлениях: buy-to-let и buy-to-live.

Структура предложения по классам в формате buy-to-let / buy-to-live, по количеству юнитов (2003-2020)

Buy-to-let – схема инвестирования в недвижимость с гарантированной доходной от сдачи в аренду. Пользуется популярностью как инструмент инвестирования.

Buy-to-live – вариант покупки апартаментов, которые используются в качестве дополнительного или основного жилья.

2016

Апарт-отель Vertical группы Becar получил «3 звезды». Он стал первым проектом в Санкт-Петербурге, который официально получил звездность в рамках обязательной классификации объектов туризма. 

Позднее (в 2018 году) апарт-отель Docklands.Life группы компаний Docklands development прошел обязательную сертификацию и стал сертифицированным апарт-отелем категории «4 звезды».

 

Апартаменты: развитие

2016

Апартаменты появляются в проектах комплексного освоения территорий. Включение апартаментов в проект КОТ позволяет застройщику сократить территорию под озеленение, парковочные места, объем строительства соц. инфраструктуры. Наиболее яркие примеры такого совмещения жилья и апартаментов: «Небо Москвы», «Москва», «Я-романтик», «Дом на Львовской». 

Спрос на подобный формат стабильно высок, поскольку в составе одного проекта апартаменты имеют более выгодные условия продажи в сравнении с квартирами. Стоимость апартаментов будет ниже на 15-20%.

2017

Застройщики начинают массово включать программы доходности в заявленные проекты апарт-комплексов: девелоперы предлагают проекты доходностью от 8 до 15%.

Появилась новая опция: управляющая компания заключает договор аренды апартаментов, принимая на себя обязательства по заполнению и обслуживанию юнитов, обеспечивая заявляемую доходность.

Формирование апартаментов как доходных домов укрепилось на рынке коммерческой недвижимости с появлением вариации инвестиционных программ, направленных на диверсификацию портфеля и снижение порога входа. 

2019

Правительство РФ утвердило положение о классификации гостиниц, в котором «апарт-отели» определены как вид гостиницы, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категории «студия» и «апартамент». Появилось утвержденное понятие «комплекс апартаментов» - это гостиницы с фондом номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом. Оба формата должны пройти гостиничную сертификацию, но по разным условиям. 

Для справки:

Ввиду высокой популярности апартаментов как у девелоперов, так и у покупателей, на рынке северной столицы появился риск перенасыщения данного сегмента.

На данный момент на рынке представлено 13 проектов в формате сервисных апарт-отелей, предназначенных для сдачи в наем. Если сбудутся планы игроков рынка, то в 2020 году номерной фонд составит 18 тыс. юнитов. Для сравнения, рынок качественных гостиниц Санкт-Петербурга насчитывает порядка 19 500 номеров. 

Рынок апартаментов наращивает обороты: появляются гиганты – комплексы апартаментов, превышающие 2 тыс. юнитов. На фоне того, что многие проекты реализуются вне центральных районов и растет количество юнитов, городская инфраструктура находится под давлением, Проекты-гиганты рискуют оказаться в ситуации низкой заполняемости.

Апартаменты: перспективы

В условиях высокой конкуренции успешность проекта апартаментов связана с опытом и профессионализмом управляющей компании.  В связи с этим, апарт-отели стали подключать к управлению международных операторов, что положительно влияет на уровень сервиса и привлекательность для иностранных туристов.

Сформировался новый формат - комбо-отели, объединивший апартаменты и гостиницы 3 и 4*. В рамках данного формата представлены апарт-отели Docklands, строящиеся объекты VALO, Status. 

Также на рынке развиваются загородные проекты, которые образуют сегмент рекреационных апартаментов. Они реализуются на землях бывших санаторных курортов с хорошей транспортной доступностью, видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой. Такие проекты чаще всего появляются в Курортном районе.  Современная дача, загородный дом с фитнес-залом, пансионат, мед.клиника - данный формат гармонично вписывается в концепт, предполагающий проведение досуга или проживание загородом.

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

«Намечается очевидный вопрос: при отсутствии ощутимого роста туристического потока в Санкт-Петербург и сезонности туристического рынка – какие проекты окажутся в ситуации низкой заполняемости?

По нашему мнению, это будут именно проекты апартаментов, ведь помимо цены для туристов имеет важное значение и инфраструктура места проживания: удобное местоположение, наличие пунктов питания, завтраков, уровень сервиса и так далее.

Санкт-Петербург оказывается в ситуации, при которой возникает конкуренция в сегменте гостеприимства, где с одной стороны выступают профессиональные гостиницы со всей необходимой инфраструктурой, а с другой – апартаменты, предоставляющие услуги ночевки. При этом не стоит забывать и третью сторону этой конкурентной борьбы – квартиры, которые сдаются посуточно через интернет-сервисы краткосрочной аренды.

По нашему мнению, при дальнейшем развитии ситуации ставки посуточной аренды на апартаменты будут снижаться для обеспечения уровня заполняемости, а обязательства по обеспечению доходности повлекут за собой высокую финансовую нагрузку на управляющие компании. Поток туристов и приезжих конечен. При этом гостиницы имеют более высокие шансы привлечь иностранных туристов. Их преимущество – качественный и понятный сервис, гарантируемый брендом. Конкурировать с ними смогут лишь комплексы апартаментов с профессиональной УК.

При этом формат апартаментов останется востребованным, окончательно оформится как квази-жилье – альтернатива удаленным жилым кварталам по сравнительно доступной стоимости».

 

Исследование подготовлено командой отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.